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?樓語縱橫/住宅供不應求 樓市調整有限/Q房網香港董事總經理陳坤興

時間:2020-02-11 04:23:50來源:大公報

  圖:業界相信,本港整體樓市整固幅度仍有限\中通社

  香港樓市向來是以「供應主導」,多談「供應」、少談「需求」,無論是長遠房屋策略每年更新十年建屋目標,以至運輸及房屋局每季公布私人住宅潛在供應,儘管港府亦有推行俗稱「辣招」的需求管理措施,不過近年亦已甚少談及。

  事實上,早於2013年港府發表長遠房屋策略的諮詢文件,當時港府已表明會採取「供應主導」的策略。在策略上,大前提是要持續增加供應穩定樓市,重建房屋階梯,重視公營房屋(即公屋、居屋)的作用,促進社會流動,以長遠根本地解決供求失衡的問題。

  奈何要穩定地增加土地及房屋供應,確實是「知易行難」。按運房局最新公布,截至去年四季度最新私人住宅潛在供應,原來去年全年的私樓落成量只有1.36萬伙,較2018年的2.0989萬伙大幅減少35.5%,亦是按年私樓落成量,自2015年起連升四年後首度回落,數字反映私樓落成持續增加的願景,現實環境卻是「好景不?!?。

  翻查差餉物業估價署《香港物業報告2019》,政府原先預測去年私樓落成量可達1.8693萬伙,奈何最終落成量僅達原先預測的七成左右。當然相信大家亦明白要準確預測每年的私樓落成量,幾乎是「不可能的任務」,始終每一個新盤的建築進度,會受多方因素影響,除天氣因素外,亦會受不少實際環境影響,去年社會事件多少亦可能會影響部分新盤的建築進度,再者近月新冠肺炎肆虐,或多或少亦會部分新盤因而暫時局部停工。

  心水清讀者或許會知道,如果以落成量來作為新樓供應作計算,因應去年新樓銷售量顯著上升,而新樓落成量又大幅回落,此消彼長下去年新樓市場再度出現「供不應求」的情況。但其實新盤供應亦有另一個理解,如果按施工量計算,因應去年新樓施工量亦達1.85萬伙,與去年新樓銷售量共1.87萬伙(按一手住宅物業銷售資訊網成交紀錄冊計算)相當接近,去年需求只是略高於新盤供應。

  調整期勢必持續

  總體而言,近年新樓供應正面對「樽頸」,新樓供不應求或許已重新出現,但與此同時,受新冠肺炎疫情影響,樓市調整期勢必持續,加上本地經濟正陷入衰退,市場對新樓需求亦可能會有所減少。不過,無論如何,新樓供求仍然趨向緊張,相信整體樓市整固幅度仍然有限。

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